让我们的住房井然有序：为什么建造新住房如此困难，但必须这样做

　　去年9月，当丹尼尔·安德鲁斯(Daniel Andrews)发布备受期待的政府住房声明时，他承诺“现在就采取大胆而果断的行动”，帮助解决该州的住房危机。

　　这个提议很简单:建造更多的房屋，人们就能负担得起。

　　由于住房负担能力正处于30年来最糟糕的时期，房租也在飙升，人们明显感到了一种紧迫感，并承诺政府“将迅速采取行动”。这是经济学101。供给增加，价格下降。

　　在表面之下翻滚的还有一种政治紧迫感。这份住房政策声明是安德鲁斯最后的政策行动，在他即将卸任的几天前发表，结束了他九年的总理任期。

　　安德鲁斯标志性的强硬的“解决方案”(Mr Fixit)策略，得到了在10年内建造80万套新住宅的目标的支持，或者(正如声明本身所指出的)“每年约8万套”。情况下关闭。

　　维多利亚时代的人想知道发生了什么是可以理解的。现在由Jacinta Allan领导的政府被迫面对一个令人不安的现实:在接下来的十年里，平均每年建造8万套住房是一个巨大的挑战。

　　一年过去了，取得了哪些进展?艾伦政府有可能实现安德鲁斯设定的期望吗?

　　规划部长索尼娅·基尔肯尼坚持认为，安德鲁斯一年前预测的紧迫感仍然存在，未来十年建造80万套住房的计划正在按计划进行。

　　基尔肯尼在声明发表一周年之际接受采访时表示:“我不会为设定一个雄心勃勃的目标而道歉。”“我认为我们需要这样做，我认为这说明了目前形势的紧迫性，也说明了需要进行相当大、大胆的改革。”

　　去年9月20日发布的这份房屋政策声明虽然没有详细说明，但提出了一系列增加房屋供应的建议，包括重新规划剩余政府土地，快速推进包括“经济适用房”在内的住房开发，以及清理积压的建筑许可申请。

　　它还包括计划在遍布墨尔本的10个主要“活动中心”提供6万套住房，并在2051年之前拆除和重建墨尔本44个老化的高层公共住宅小区，这一计划颇具争议。

　　基尔肯尼的公众形象不如她的一些前任。考虑到政治和规划之间有时模糊不清的联系，这并不一定被视为一件坏事，至少从政府的角度来看是这样。

　　但计划改革和代际公平之间的联系显然是基尔肯尼热衷的。提供给《时代报》的数据显示，今年到目前为止，她已经利用自己作为规划部长的特殊权力批准了8443个住宅项目，而2023年全年只有4618个。

　　“我们希望下一代能够有一个称之为家的地方，我们希望这些房子建在合适的地方，靠近公共交通，靠近工作，靠近服务，靠近学校。因此，这些房屋的去向和建造的房屋类型也很重要。”

　　毫无疑问，进展正在取得，尽管越来越明显的是，这将是一个长期的游戏，不太可能由州政府独自解决。最近，政府公布了32个地方政府区域的住宅目标草案，并填写了墨尔本新10个活动中心的新建筑高度限制的细节。

　　与住房开发行业的人交谈，他们会告诉你，从住房中赚钱越来越棘手，尤其是高密度的城市填充开发项目，这些项目可能符合政府对高质量、经济适用房的要求。

　　开发集团Intrapac Property的首席执行官麦克斯韦?希夫曼(Maxwell Shifman)认为，在目前的环境下，政府实现这一目标的“机会为零”。

　　希夫曼说:“房屋完工、批准和开工都远远低于他们需要的数字。”

　　在很大程度上，希夫曼归咎于规划方面的繁文缛节和高昂的州政府税收。他警告说，维多利亚州的建筑成本已经被政府的大建设基础设施议程所增加，大量消耗劳动力和原材料(又一次生态101)。谈论高密度、高质量、经济适用房是很好的。建设它是另一回事。

　　希夫曼说:“在维多利亚州建造被认为负担得起的公寓正变得越来越不可能。”“开发行业再也无法提供符合负担能力标准的东西……因为涉及到成本。”

　　政府议程的很大一部分是“建而不建”。这个想法是，墨尔本过去在边缘地区的扩张现在必须被现有郊区的整合所取代。

　　具体来说，政府希望70%的住房增长发生在成熟的郊区，只有30%发生在边缘地区，扭转墨尔本几十年来的趋势。到2050年，这将需要在郊区新建100万套住房。

　　基尔肯尼和她的部门一直忙于制定一项长期计划，着眼于墨尔本将如何应对未来30年的预期人口增长。

　　问题是，到2051年，该州的人口预计将从680万增加到1030万，增长一半。政府自己的数据显示，仅仅是为了跟上步伐，防止住房危机进一步恶化，维多利亚州每年就需要建造约5.7万套新房，到2051年总共需要建造160万套。

　　但为了缓解住房声明所称的“严重压力”，维多利亚州需要在2051年之前交付224万套住房，即在未来27年平均每年交付约8.3万套住房。因此，目标是在未来十年内建造80万套新房。

　　换句话说，政府计划中每10套新房中就有7套是为了吸收预期的人口增长。剩下的三套房子将在中期增加供应，使住房更容易负担。不管怎么说，这就是理论。

　　实际上，维多利亚从来没有在一年内建造过8万套房屋。最接近的是2018年，当时有近7.2万套住宅开工。

　　但自那以来，利率上升、建筑成本飙升、技能短缺、总体生活成本压力以及与大流行相关的供应链问题等一系列完美风暴，导致建筑活动急剧下降。

　　政府仍然相信经济前景将会改善。早期迹象表明，该州的建筑活动可能会回升，尤其是相对于其他州而言。

　　去年，新开工住宅仅为53795套，是2013年以来的最低水平，远低于过去10年63895套的年平均水平，距离8万套还差得很远。

　　如果把人口因素考虑在内，维多利亚州最近的记录就更令人担忧了。

　　去年，每100万维多利亚州人的住房开工率只有7790套，这是自2007年澳大利亚遭受全球金融危机打击以来的最低水平。

　　地方议会批准的住宅数量为事态发展提供了线索。在这方面，前景也不乐观，尽管一些人(包括政府)认为，建筑活动将稳步回升，尤其是在利率下调的情况下。

　　在截至今年6月底的12个月里，维多利亚州议会共批准了51,656套房屋、公寓和联排别墅的建设，这是自2012-13年以来最低的财政年度。

　　住房行业协会估计，今年维多利亚州将只有52,865套住房开工，到2025年将小幅上升至53,259套。如果这些预测被证明是正确的，这意味着在接下来的八年里，每年平均需要近8.7万套住房才能实现这一目标。

　　负责执行政府住房议程的高级公务员杰伦?魏玛(Jeroen Weimar)表示，在10年内建造80万套住房的目标仍然具有挑战性。

　　但他也警告说，维持现状不是一种选择。Weimar告诉《时代》杂志:“25年后，这个地方将会完全不同。”“从人口的角度来看，墨尔本的规模将与伦敦相当——一个拥有800多万人口的城市。该州将有超过1000万人口，因此我们不能逐步考虑住房问题。

　　“如果我们要适应我们希望看到的增长，我们要有地方让我们的孩子和孙子们过上幸福、可持续和充实的生活，那么我们需要在我们的系统中创造更多的住房容量。这不仅仅是短期的冲刺，我们必须克服一系列结构性问题。”

　　政府的大部分注意力都集中在地方议会上，他们一再被指责(有些人会说不公平)阻碍了良好的发展，以使负责选举他们的现任居民免受任何感觉上的舒适损失。

　　因此，今年6月，政府发布了32个地方政府辖区的住房目标草案。

　　尽管一些市政府接受了住房目标的想法，但其他一些市政府表示担心，在促进基础设施和服务方面做得还不够，而这些基础设施和服务是适应未来增长所必需的。

　　根据政府自己的数据，没有一个内部、中间或外部的地方议会能够建造足够的新住房，以达到新的住房目标草案，一些地方议会被要求每年建造的住房数量是最近平均水平的三倍以上。

　　政府此前曾表示，如果地方议会不履行承诺，就会采取惩罚措施。然而，目前尚不清楚这些目标将如何执行。

　　正如规划专家指出的那样，地方议会和州政府通常不会建造房屋。相反，它们在相当严格的参数范围内促进了建筑活动。

　　基尔肯尼说:“我希望能够建造一个家。”“在我的平行世界里，如果我有那种技能....绝对的。但我是规划部长，所以我需要做的是为市场创造合适的条件和环境，让他们能够建造这些住房。”

　　规划部门官员现在谈论的住房目标是作为“可行能力”的表达，而不是一个铁板钉钉的住房配额。

　　这可能是官僚主义的行话，但这也是一个姗姗来迟的认识，即地方议会本身不能强迫开发商建设。相反，他们现在被告知，他们必须确保有足够的适当分区的土地，允许足够的私营部门发展，以实现这些目标。房地产行业能否真正实现这一目标则完全是另一回事。

　　SGS经济与规划公司负责人兼合伙人马库斯?斯皮勒表示，墨尔本大都市是发达国家中发展最快的城市之一。

　　斯皮勒说:“我们不应该抱有这样的幻想，认为我们规划了更多的住房，开发商就会来。”“我们现在面临的问题……不是规划，而是发展的不利经济。开发商很难让项目累积起来，除非他们处于真正高端的领域。”

　　澳大利亚规划研究所维多利亚州主席帕特里克·芬舍姆说，政府在确定应该在哪里进行高密度开发方面做得很好。

　　但他表示，如何提供额外的基础设施、服务和公共空间，以保护墨尔本令人垂涎的宜居性，这个问题已经被搁置了。

　　芬舍姆说:“如果你确定要在哪里进行高密度开发，有时甚至是明显高密度的开发，你需要提供相应的全球基础设施、当地公共领域和当地公共开放空间，以适应这种增长。”

　　芬舍姆特别指出，政府需要在现有的郊区建造更多的社会和经济适用房，这是一个减少停车场数量、公共开放空间、可步行街道和增加树冠的目标。

　　维多利亚州基础设施行政长官乔纳森·斯皮尔博士说，促进住房普及仍然是一个复杂的问题，需要多年的时间来解决。

　　他表示，政府已经有了一个坚实的开端，为每个地方政府辖区设定了目标，并确定了专门用于提高人口密度的活动中心。

　　但他也警告说，政府需要找到一个更好的系统，从开发商那里筹集收入，以帮助支付维持宜居性所需的基础设施和服务。

　　“我们需要了解的是，我们花了几十年的时间才走到这一步，”斯皮尔说。他说:“我们不可能只拉动一根杠杆。我们现在要做的是开始落实一些规划、基础设施和财政设置，让人们有更多的住房选择。”