关于租房和退休的四个残酷事实

　　一个舒适的退休生活的关键目标是当你到达那里时拥有自己的房子。许多即将退休的租房者写信给我寻求建议，考虑到目前的住房危机，这个问题很难解决，我很难回应。在我看来，租房是一项糟糕的投资，通常是一种必须，是由环境而不是欲望驱动的。

　　但本周，我决定更深入地研究一下，问一些租房的人，他们为什么这么做。他们的一些故事是悲伤的，而另一些则展示了人们正在做出的权衡。事实是，租房可以教会你一些非常艰难的教训。以下是其中最大的四个。

　　老实说:租房很糟糕。看不到尽头，没有什么时候你可以坐下来说，“我成功了。”“每一两年，当你的租约到期时，你就会感到忐忑不安，担心租金会不会上涨，或者房东会不会决定卖掉房子。这是一个永无止境的不确定性循环。随着年龄的增长，情况会变得更糟。

　　以70岁的苏珊为例，她住在墨尔本的北部边缘。她是寡妇，破产了，在她丈夫的生意在COVID期间破产后，她依靠单一年龄养老金，不久之后他死于心脏病发作。

　　她不得不卖掉他们所有的东西。现在，她已经搬出了这座城市，远离了她的朋友和社区，以便能够以每周370美元的价格租到一个地方。多亏了租房援助机构的一些帮助，她才能负担得起房租。

　　她花了一年的时间排队等待租房检查，提交租房申请，才找到一个地方，因为房东看中了她作为一个领取全额养老金的单身女性的申请，把它提供给了更年轻或更富裕的人。她一直生活在担心她的租约不会续期的恐惧中。

　　拥有自己的房子曾经是澳大利亚人的伟大梦想，但数据指出，在我们首都城市的中心地带买房子对澳大利亚的普通年轻人来说是遥不可及的。

　　他们无法凑齐银行希望他们拥有的存款规模，以支撑一笔大额贷款。他们无法负担平均工资6%的巨额抵押贷款。

　　然而，尽管如此混乱，拥有房产可能是我们经济中创造财富的唯一最伟大的方式。有三个简单的原因:你在你的房子上赚的每一美元的资本增长在你的一生中都是免税的资本收益，你可以在你的家庭房子上使用的杠杆比任何其他资产类别的杠杆都要高，所以当它增长时，你的财富就会快速增长。

　　支付本金和利息抵押贷款是大多数人自愿进入的最勤奋的长期储蓄制度。

　　在过去的30年里，住宅物业平均每年增长5.2%。记住，所有这些增长，如果是在你的主要居住地进行的，都是免税的资本利得。

　　28岁的珍(Jen)和29岁的格雷格(Greg)住在墨尔本内城区，他们暂时放弃了买房的希望。他们很年轻，工作努力，税后家庭收入为13万美元，每年的租金为4.2万美元。

　　他们在里士满长大，一直生活在墨尔本内城区的周边郊区，所以那里是他们的根所在，也是他们想买房的地方。

　　如果他们用一套小公寓抵押贷款，他们预计每年将支付近6万美元的还款，然后他们还必须支付法人团体费用。他们害怕让自己陷入无法应对的财务困境。

　　他们对不买房感到恶心，但他们需要认识到，他们仍然有时间和选择——有时间存一笔存款，重新考虑他们在市中心的抱负，如果他们足够勇敢，可以搬到离市中心更远一点的郊区，住得更便宜。

　　或者，他们甚至可以考虑在租金回报不错的郊区购买一套投资性房产，提前买房。

　　租房对一些人来说是晚年的理财选择——而且不一定是坏选择。这些人已经建立了一个有价值的金融资产池，并将其投资于除家庭住宅以外的东西。

　　他们可能有一个股票投资组合，一个出租物业池，或一些有价值的管理基金，让他们在强劲的市场中获得良好而相当可靠的回报。他们能够选择自己想住的地方，租房是因为他们认为拥有金融资产比买房更好地利用了他们的资金。

　　格雷格今年65岁，最近刚离婚，他在悉尼北部海滩愉快地租了一套每周700美元的两居室公寓。离婚时，他卖掉了价值250万美元的家庭房产，并在离婚时获得了120万美元的现金。

　　格雷格认为他会租一辈子，因为他可以住在他的家人和朋友生活舒适的地方，从150万美元的投资中获得6% - 7%的稳定收入，这些投资可以支付他的租金，而不是把所有的资金都绑在一个没有收入的家庭住宅上。

　　他说，如果他要花钱买一套像他现在住的这样的公寓，他的花费将远远超过100万美元，而且他的被动收入要低得多，还要领取养老金。而且他也不能存点钱去度假，也不能帮他的孩子买到房子。

　　如果他能处理好两件事，他的数字几乎是加起来的:随着时间的推移，资本被蚕食的风险，留给自己的资产池大大减少，在投资不好的年份，这将无法支付账单。

　　他面临的最大风险，仍然是晚年没有家，不得不生活在频繁搬家的恐惧中。事实是，格雷格做得很好。他现在有足够的钱继续选择租房。

　　在租赁市场上，没有人告诉你的最后一个教训是抵押贷款时钟的滴答声。当你50多岁的时候，没有人告诉你，你的时间不多了，不能再去申请住房抵押贷款，然后，有一天，你不能再这样做了。

　　银行被限制向那些在67岁之前没有足够收入偿还抵押贷款的老年人发放贷款。在你50岁出头的时候，你就不可能在某个地方买一套主要的住所了，因为你实际上需要20-30年的时间来偿还一笔相当规模的抵押贷款。

　　你确实还有一个选择——买一套投资性房产，然后把房客赶出去——就像那套房产将开始接受养老金资产测试的评估，因为如果你住在里面，它是免税的。

　　想想今天布里斯班48岁的格兰特所做的选择吧。五年前，他离了婚，带着三个十几岁的孩子，住在离学校5公里远的租来的房子里。

　　他选择让孩子们优先接受私立教育，而不是买房。他每周要付1100美元的房租，租的房子在房地产市场上可能卖到170万美元，而他靠自己的单身父亲工资只能勉强维持生计。他还得付六年的学费，才能看到买房的希望。到那时他已经54岁了。

　　我为格兰特担心的是，如果他离开的时间太长，他是否还能还清房贷。这是一个滑坡，在中年时错过了小房产的免税资本利得增长，然后在晚年无法进入市场。

　　和这些人聊过之后，我想对租房的人说四点话:

　　如果你是中年人，没有抵押贷款或即将没有抵押贷款，那就谢天谢地了。

　　如果你还有时间和机会买房，那就买房吧想想它的优点，不仅是为了今天，也是为了你的晚年。

　　如果你被逼得只能租房度过余生，那就想办法建立一个稳定的收入来源来支付你余生的房租，不管你活多久，也不管市场如何变化。

　　如果你住在租房里，拿着全额退休金，没有出路，我最同情你了。o你唯一能做的就是全力以赴。

　　贝克·威尔逊是畅销书《如何拥有史诗般的退休生活》的作者。她在epicretirement.net网站上撰写每周时事通讯，并主持黄金时间播客。

　　本文给出的建议是一般性的，无意影响读者的决定关于投资或金融产品。他们应该一直寻找自己的职业所有的建议，考虑到自己的人在做财务决定之前了解所有的情况。