新西兰和奥克兰的房价：2024年我们对市场的预期是什么？

　　请注意，新西兰房价将在2024年再次上涨——至少大多数市场评论员是这么说的。

　　但是减少了多少呢?

　　独立经济学家托尼?亚历山大(Tony Alexander)是最乐观的专家之一，他预计明年价格将上涨至多10%。

　　他还预计，价格上涨将持续到明年以后。

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　　“欢迎来到房价周期的上行阶段。它通常会持续6年左右，而我们现在已经进入了第六个月，”他在2023年初表示。

　　然而，西太平洋银行(Westpac)和新西兰银行(Kiwibank)的经济学家预测，今年的增长幅度将达到7%至8%，而CoreLogic的分析师预计，今年的增长速度将放缓，“不均衡”地达到5%左右。

　　那么，这些预测的背后是什么呢?以下是2024年需要关注的几个因素。

　　在过去的一年里，新西兰的入境人数比出境人数多了10万。

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　　这是几十年来人口增长最快的一次。

　　与此同时，新建房屋的数量也在减少。亚历山大说，自去年10月以来，新建房屋的批准数量一直在稳步下降。

　　他今年表示:“在人口强劲增长的环境下，新房供应的减少对房价的影响只有一件事——推高房价。”

　　新西兰银行首席经济学家Jarrod Kerr说，新西兰“不会为涌入的新移民建造足够的住房”。

　　“很明显，这是明年的大新闻。”

　　在过去的3-4年里，房地产市场经历了一段疯狂的旅程，利率在其中发挥了关键作用。

　　当利率在2020年初降至创纪录低点时，引发了市场繁荣，购房者争相获得贷款，推动房价在2021年创下历史新高。

　　然后，当央行开始加息以对抗通胀时，它给购房者带来了压力，导致房价连续18个月下跌。

　　现在，大多数权威人士认为利率已经企稳。

　　但是利率已经很高了，许多新西兰人发现很难偿还他们的住房贷款。

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　　大多数评论人士说，这种压力使得短期内不太可能出现大量新买家。

　　住房贷款利率通常会受到通货膨胀的影响，但经济学家尚未确定明年通货膨胀的走势。

　　新西兰人正承受着严峻的生活成本压力，但新西兰银行的克尔认为，最糟糕的时刻已经过去了。

　　他预计，明年初通胀率将降至印度央行3%的目标以下。

　　克尔说，这可能导致央行最早在5月削减官方现金利率，此举可能会降低普通新西兰人的利率，并可能推高房价。

　　但并非所有人都同意。西太平洋银行(Westpac)首席经济学家凯利?埃克霍尔德(Kelly Eckhold)预计，明年全年通胀率将居高不下，这意味着不太可能降息。

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　　CoreLogic的首席房地产经济学家凯尔文·戴维森(Kelvin Davidson)说，就业也很重要，新西兰人需要保住工作才能支付住房贷款。

　　9月当季失业率略有上升，但仍相对较低。

　　首次购房者抢购了市场上24%至28%的房屋。

　　但是，由国家党领导的新政府的政策变化将重新引入对投资者友好的税收措施，这意味着首次购房者可能面临更多的房屋竞争。

　　不过，戴维森预计不会有大批投资者重返市场。

　　他说，这是因为高利率和低租金收益率让许多投资者每周在房产上出现现金流损失，因为他们通常每周要花300至400美元来偿还抵押贷款。

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　　戴维森说，去年挂牌出售的6.5万套房屋是40年来最低的。

　　然而，越来越多的房屋开始进入市场，为买家提供了选择。

　　投资者希望卖出更多房屋，这可能会提振房价，因为购房门槛测试从10年缩短至两年，从而避免缴纳资本利得税。

　　然而，即使待售房屋增加10%，待售房屋的数量仍将比9.5万套的典型平均水平低约2万套。