唐纳尔？奥多诺万：补贴大型住宅房东听起来很疯狂，因为它确实很疯狂

　　从2016年到2022年，65岁以上的私营部门租户数量翻了一番。

　　有抵押贷款的家庭数量正在下降——不仅是市场份额在下降，而且在绝对数量上也在下降——尽管人口在过去20年里急剧增加。

　　有抵押贷款的家庭数量正在下降——不仅是市场份额在下降，而且在绝对数量上也在下降——尽管人口在过去20年里急剧增加。

　　这是美国住房部(Department of Housing)本周发布的《私人租赁行业评论》(Private rental Sector Review)中一些引人入胜的细节。

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　　有趣的是，在没有抵押贷款的情况下直接拥有住房的人数也在增加，尽管没有那么明显。

　　传统的由抵押贷款支持的自住业主正在消失。

　　最大的启示是，在私人部门租房的家庭数量——不是从议会或经批准的住房机构——从2006年的14.5万户增加到2022年的33万户，增加了一倍多。

　　他们的年龄越来越大，甚至到了领取养老金的年龄——事实上，在2016年至2022年期间，65岁以上在私营部门租房的人数翻了一番，达到1.7万人。

　　另一个巨大的变化是，40%的租房家庭现在有了孩子。与过去租房主要与较年轻和较贫穷的工人联系在一起的情况不同，如今的租房者几乎来自各个收入阶层。

　　租房是一种新的现实，它提供了一种重要的服务，这些数字表明，根据典型的家庭规模，租房的人口接近100万。

　　但是，即使租住权的保障可以得到改善，私营部门的租赁从长远来看也不适合多少人，而政府似乎有意推行的进一步嵌入当前租赁模式的政策将产生重大后果。

　　对于特定群体来说尤其如此。

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　　老年人通常不仅经济手段有限，而且靠固定收入生活，依靠的养老金与市场利率不相适应。

　　随着人口老龄化和越来越少的老年人退休后还清了抵押贷款，越来越多的人最终将在私人租赁部门工作，而且时间更长。

　　对于有孩子的家庭来说，作为租房者很难维持整个学年的稳定任期。而且，一旦租房者开始组建家庭，他们成为自住业主的机会实际上就会下降，因为他们的生活成本更高，这使得储蓄押金的过程变得更慢、更不确定。

　　与没有孩子的人相比，他们的支出使得申请抵押贷款更加困难。这还没算上所有租房者面临的经济处罚。

　　最简单的例子是比较一对夫妇，他们的共同收入等于或高于全国平均水平。作为租房者，他们可以忘记政府的支持。他们在私营部门的租金或多或少是由市场决定的，目前处于历史最高水平。

　　到明年年底，他们可能会受到租金上限的影响，所以从2024年初到2025年底，他们的月租金涨幅不会超过4%。

　　后呢?谁知道呢。

　　短期内，对租金上涨的一些限制措施似乎可能会继续存在，但房地产行业正在努力游说，希望淡化甚至取消目前的上限——理由是，这样做可能会增加投资者投入更多公寓的兴趣。

　　房地产行业是一个强大的游说团体，因此，考虑未来10年、20年或30年的夫妇应该预料到，租金迟早会放开。

　　只要他们继续租房，他们每月的住宿费就会继续上涨——这可能是永远的。

　　如果同一对收入相同的夫妇幸运地买了一套房子，那么数学就完全不同了。现在，如果他们能买到新房，就有可能获得大量的国家补贴，使他们成为住房彩票中的中奖者。

　　即使他们没有资格获得像购房帮助这样的补贴，他们的抵押贷款也可以在很长一段时间内固定下来，锁定他们的住宿成本，并在很大程度上保护他们免受租金所面临的金融波动的影响。

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　　随着时间的推移，随着他们对房子所有权的增加，他们可以合理地期望减少每月的实际和名义住宿成本。

　　最终，他们将摆脱抵押贷款。他们可以合理地期望退休后的住宿费用为零。

　　在那个阶段，他们将拥有一项资产，而不是租金账单——这是大多数家庭合理期望获得的最大、最重要的资产。

　　他们不仅会成为赢家，而且他们的孩子(或者更有可能是他们的孙子)也会在经济上占有优势。

　　与此同时，租房者很可能在同一时期为他们的住宿支付了更多——多得多——结果却变得更穷了。

　　很难理解为什么政策制定者会看着目前的形势，说“请再来点这个”。但他们做到了。

　　《私人租赁行业评估》(Private Rental Sector Review)的关键结论是，我们不仅需要在爱尔兰更多地采用这种住房模式，而且我们——纳税人——应该为这种模式提供补贴。

　　如果这看起来像个疯狂的想法，那是因为它确实是。

　　爱尔兰私人租赁行业最具讽刺意味的是，它可能会让租户变得更穷，但却没有让房东变得富有。

　　即便是对于那些能够大规模配置资金购买百套住房的大型投资基金来说，情况也是如此——即便是考虑到都柏林高端市场的租金(平均每月1800欧元)。

　　私人租赁部门的效率低得可怜，原因与城市住房如此稀缺是一样的。

　　规划规则优先考虑在最适合住房的地点进行大规模开发。从人口密度、交通和基础设施的角度来看，这在理论上是好事，但这意味着，由于房屋或低密度街区的建设速度比公寓更快，成本也更低，因此实际上是被禁止的。

　　公寓分区增加了土地估值——因为开发商可以获得更多的单元——但由于爱尔兰高规格公寓的建设成本更高，它们没有实现成本效益。

　　公寓价格太高，无法吸引普通买家，甚至对大型基金来说也越来越贵。

　　因此，对许多租户来说，租金可能贵得要命——但这并不意味着杜鹃基金赚了一大笔钱。

　　为了在目前的模式下生存下去，私人租赁行业需要纳税人持续的纾困，形式包括减税、住房补贴或直接拨款。

　　是否有市场能在这种基础上生存是另一个问题。